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                蓝皮书:2019房地产市场不确定性加大 房租稳中有降

                作者:新浪财经      来源:sina.cn     栏目:新股日历    时间:2019-09-10 04:01:14

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                由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会于5月23日上午9:30在中冶大厦9层第二会议室(北京朝阳区曙光西里28号)举行。

                王业强:

                二、当前房地产市场面临的突出问题。

                第一,市场不确定性加大。不确定性可以来自很多方面,一个是中美贸易摩擦,还有房地产市场调控,房住不炒的基调依旧延续,不确定性的增加对于房地产开发企业影响非常大,使开发企业的投资变得更加谨慎。另一方面也影响购房者的心理预期,购房观望态度有所增加。

                2019年,市场还是处于以“三稳”的目标作为房地产健康平稳发展的一个很重要的任务。

                第二,中小市场的风险有所提升。销售价格方面,大中城市的房地产市场相对来讲比较平稳,但是中小城市的住宅销售价格涨幅较大。我们可以从70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格来看,70个大中城市相对比较平稳,平均涨幅7.3%和5.5%。从全国来看,平均销售价格上涨12.2%,之间的差距就是体现了三四线城市甚至五六线城市对小城市住宅销售所贡献的价格的涨幅。

                从销售量来看,由于去库存、棚户区改造这些政策的叠加影响,全国商品房待售面积继续大幅减少,相比大中城市而言中小城市对房地产市场销售增幅的贡献更大。从另外一个指标,40个大中城市的销售面积由2017年的-2.0%负增长转正,增加了0.4%,但全国增加了1.3%,这之间的差距是由小城市所贡献的量的增加。

                棚改政策的变化,2018年住建部也召开了棚改政策座谈会。未来棚改融资将由政府购买棚改服务模式转向发行棚改专项债为主,鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。

                从市场表现来看,40个大中城市以外的商品房销售面积增幅由2017的13.7%大幅回落到2018年的1.8%,随着政策的收紧,中小城市市场的饱和度有所增加,对于缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。

                第三,土地流标数量明显增加。这是2018年一个明显的现象和问题。在土地购置面积继续增加的情况下,土地成交的价格的涨幅缩减,一方面是面积的增加,一方面是价格缩减。2018年土地购置面积2.91亿平方米,比2017年增加14.2%。2018年的土地平均成交价格增幅也是六年来首次低于商品房平均销售价格的增幅。

                同时,土地流标的数量和比例也是有所增加,我们对此作了统计,全国300个城市土地交易数据来看,2018年土地流拍照地区块总规划建筑面积达3.8亿平方米,是2017年的2.1倍,相对来说2018年土地市场是非常冷。原因一是受土地本身区位等因素影响。二是受土地出让附加条件比较多。三是房地产信贷资金总体情况收紧。

                第四,供需双方融资难度加大。从企业贷款、个人按揭贷款的增幅来看,出现了“双下降”的趋势。企业的开发资金的来源主要是自筹资金、定金及预收款增幅双增加。融资的难度相对有所增加,企业对自有资金的依赖有所加剧。在限购限贷的政策下,一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

                第五,租赁住房的问题。在住房市场,有可能面临集体土地租赁住房的冲击,这个政策将对租赁市场产生一定的冲击。整体来看,住房租赁市场的价格是稳中有降的趋势。我们扣除了CPI涨幅之后,实际上涨幅只有0.4%。


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